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資産運用『超』入門⑤:そもそも「REIT」って何?

(写真=Volodymyr Kyrylyuk/Shutterstock.com)

iDeCo(個人型確定拠出年金)で取扱う投資信託の中には、「国内REIT」「海外REIT」という種類の運用商品がある。あまり聞き慣れない名前かもしれないが、不動産に少額から投資できることから注目を集めている商品だ。今回は、REITの仕組みならびに購入におけるメリット・デメリットについて解説する。

REITとその仕組みについて

REIT(リート)とは、「Real Estate Investment Trust」の略称であり、「不動産投資信託」と訳される。投資家から集めた資金を元に賃貸住宅、商業施設、オフィス物件などの不動産を購入し、不動産の家賃収入や売買益を利益として投資家に配当する仕組みだ。不動産投資法人と呼ばれる投資組織(ビークル)が投資証券を発行し、投資家がその投資証券を購入することで成り立っている。

REITはアメリカで誕生したが、日本では、2000年の「投資信託及び投資法人に関する法律施行規則」の改正により導入された。日本のREITは、JAPANのJを付けて「J-REIT」と呼ばれることが多い。

J-REITは法人の形態をしているものの、運用や資産保管となどの業務は法律によって禁止されているため、投資先となる不動産の選定などの運用戦略は「運用会社」が、不動産物件の管理は「資産保管会社」が、会計や納税に関する事務は「事務受託会社」へ委託されるのが通例だ。

REITと実物不動産投資の違いとは

そもそも不動産投資といえば、購入した土地や建物を貸し出して家賃収入を得たり、建物をリフォームした後に売却して売却益を得たりする実物投資をイメージする方が多い。これは、REITと区別して「実物不動産投資」と呼ばれることが多い。実物不動産投資とREITは、どちらも不動産に関する投資だが、仕組みや性質が大きく異なる。

大まかにいえば、実物不動産投資における不動産の所有者は「投資家」だが、REITにおける不動産の所有者は「不動産投資法人」となる。実物不動産投資では投資家が自ら不動産を購入して管理・運営する必要があるのに対し、REITは不特定多数の投資家から集めた資金を元に不動産投資法人が不動産を購入し、運用や管理は他の会社に委託する。

したがって、REITでは、投資家個人に不動産の所有権はないものの、少額から不動産投資に参加することができるほか、不動産を管理・運用する手間が不要というのが特徴といえる。また、実物不動産投資の場合、売買の際に所有権の譲渡が必要となるため、買い手を見つけることに苦労する場合もあるが、REITの場合は上場不動産投信なので、取引所で自由に売買することが可能だ。

REITを選ぶメリット・デメリット

では、投資先としてREITを選ぶことには、どのようなメリット・デメリットがあるのだろうか。

● REITを選ぶメリット
まずなんといっても、少額の資金で不動産投資が始められることだ。かつて不動産投資といえば、不動産を所有できるだけの資金力がある、限られた投資家のみに許された投資方法だった。しかし、J-REITならば一口数万円程度から投資が可能であり、数千万~数億円の資金が必要となる実物不動産のように融資を検討する必要もない。また、証券取引所に上場していることから流動性が高く、市場でいつでも売買が可能というメリットもある。

不動産投資法人であるREITは多数の不動産を保有しており、単独物件を抱えているよりも不動産価格の下落や空室リスクの影響を受けにくく、リスク分散ができる。また、株式会社などの一般的な法人は税制上の収益に法人税がかかるため、その分配金も少なくなってしまうが、REITは収益の90%以上を分配することなどの条件を満たせば実質的には法人税がかからない。したがって、一般株式に比べ安定した高い分配金が期待できる。

● REITを選ぶデメリット
REITは良くも悪くも上場投資信託であるため、価格はリアルタイムで変動する。価格上昇の期待ができる一方で、価格が下落し分配金が減少するリスクも忘れてはいけない。さらに、証券取引所の定める基準をクリアできなかったり、他の投資法人に吸収合併されたりして上場廃止となるケースもある。その場合、投資家は有価証券の売却を余儀なくされ、損失を被る可能性がある。

また、現物不動産投資と同様、火事や台風などによって不動産が被災すると、価値が下落してしまい、最悪の場合は投資法人が倒産してしまうリスクも指摘されている。

不動産投資に興味がある人におすすめ

不動産投資に興味はあるものの、なかなか手が出せない・・・と考えていた人にとって、REITは少額で気軽に不動産投資にチャレンジできる運用商品だ。ただし、REITもまた他の運用商品と同様、メリットばかりではなくデメリットもある。REITの特徴やリスクをしっかり理解した上で、自分の投資プランのひとつとして考えてみてはいかがだろうか。

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執筆: 株式会社ZUU
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